• 房地产信托踩“急刹车”,小信托公司要断粮了

    在井喷了6个月之后,下半年以来,房地产信托再度被套上“紧箍咒”,发行数量及规模断崖式下跌。
     
    用益信托网数据显示,今年上半年,集合房地产信托成立数量高达2976款,同比增长96.83%,募集资金规模3958.56亿元,同比增长23.49%,平均收益率8.34%;而从下半年开始,集合房地产信托发行数量连月下跌,据不完全统计,8月上半月,仅有47只集合房地产信托成立,数量仅为去年同期的1/4,募资规模仅为去年同期的1/6。
     
    “如今政策收紧,全行业都在余额管控,有些信托公司甚至暂停了房地产信托业务。”中部一家信托公司内部人士对第一财经记者说。
     
    上半年狂欢
     
    去年,在集合信托市场,房地产信托无论是发行数量还是募资规模均在低位徘徊,到了今年上半年,则一改颓靡之势。
     
    中信建投证券分析师黄文涛认为,2019年上半年,宽信用的部分资金流向了房地产,部分直接体现为金融机构对开发商的贷款,在信用扩张的支持下,2019上半年房地产投资增速站上了2015年以来的高位。
     
    从近十年的数据来看,信托融资占房地产开发资金来源的比重高低起伏,占比较高的年份如2011年上半年、2013年、2015年上半年、2017年上半年,尤其是2017年7月份达到了一个历史高点,接近9%。
     
    信托资金虽然在房地产开发资金来源中的比例整体不大,但边际贡献不可忽视。在房地产项目取得“四证”之前,信托资金作为前端资金的重要来源,对规模较小、流动资金较少、负债率高的房地产企业而言相当重要。
     
    对于今年上半年房地产信托的再度火爆,用益信托研究员帅国让对第一财经记者分析,一方面,对于信托公司而言,房地产信托业务可以说是信托公司的重要的业务收入来源,在信托业转型深度期,创新业务经营效率有限的背景下,使得信托公司对传统业务的依赖较强;另一方面房地产企业依然有较强烈的通过信托融资的需求,尤其是在其他融资渠道受限的环境下。
     
    北方一家信托公司内部人士也对第一财经记者透露,在上半年国内资产质量普遍不明朗的背景下,信托公司唯有更加依赖房地产信托,相对来说,房地产项目已经形成成熟透明的模式,即使项目出现逾期,也可通过处置抵质押来解决。
     
    但值得注意的是,在上半年房地产信托火爆的背后,是平均每只房地产信托产品的募集资金规模在收缩,成本在提升。
     
    数据显示,今年上半年,成立的房地产信托产品平均每只募集资金规模仅有1.33亿元,而去年同期为2.12亿元,平均年化收益率为8.33%,去年同期为7.76%。
     
    事实上,从去年下半年开始,全市场的房地产信托产品平均年化收益率就已经来到了8%的区间,并一路上行,今年上半年的平均数据最高触及8.46%。
     
    有信托内部人士对第一财经记者推断,按此数据,房地产公司的信托融资成本可能会超过10%,甚至达到15%。
     
    事实上,不仅是在信托融资渠道,债务融资渠道同样如此,今年上半年,房企海外发债的票面利率一波高过一波。
     
    Wind资讯数据显示,截至8月6日,房企海外债的票面利率均值已达到8.8%。
     
    泰禾集团7月12日公告称,其境外全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌,票面年息达到15%。而根据Wind资讯数据,包括泰禾集团在内,目前已有3只在新加坡交易所挂牌的房企海外债的票面利率超过15%。
     
    下半年“凉凉”
     
    下半年,风云突变,房地产信托监管政策收紧效果开始显现。
     
    早在今年5月份,银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,重申对房地产信托融资乱象的整治,“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。”均在整治之列。
     
    中共中央政治局会议重申“房住不炒”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
     
    有媒体报道,下半年,多家信托公司收到窗口指导,要求控制地产信托业务规模。
     
    “是的,有的信托公司要求余额管控,截至9月30日的余额不能超过截至6月30的余额,基本上就没有增量了,有些信托公司甚至直接暂停房地产业务。”南方某信托公司内部人士对第一财经记者说。
     
    “一方面,近期监管层加大了房地产市场严监管,地方银监局对信托公司开展房地产业务的窗口指导等,主要目的还是在于防控金融风险,另一方面,随着我国大部分地区房地产市场趋于饱和以及一直上涨的房价,房地产信托的市场风险也在逐步提升,投资者对地产项目的选择更加谨慎。”帅国让说。
     
    在房地产信托监管政策收紧、严控房地产信托规模,以及三、四季度房地产到期压力较大的影响下,房地产类信托净融资开始面临较大压力。
     
    用益信托网数据数据显示,7月份,413只集合房地产信托产品成立,环比减少18.86%,募集资金规模625.6亿元,环比减少14.22%。而在8月上半月,缩量趋势更加明显,仅有47只集合房地产信托成立,数量仅为去年同期的1/4,募资规模仅为去年同期的1/6。
     
    “我们虽然零星业务还在,但已经很难做大,不仅仅是政策方面的影响,好的项目来源也是一个问题。”上述北方一家信托公司内部人士说。
     
    房地产信托业务是信托公司重要的业务收入来源,上述人士透露,在当前资产下行的背景下,有些小的信托公司因为寻找不到合适的可替代资产,宁愿处于放空状态。
     
    数据显示:8月5日~8月11日这一周,房地产类信托募集规模大幅下滑,但基础产业、金融、工商企业三大领域集合产品成立规模大幅攀升,其中,金融类集合信托募集资金21.10亿元,环比增加76.20%;基础产业类集合信托募集资金25.47亿元,环比增加39.15%;工商企业类集合信托募集资金14.37亿元,环比增加82.67%。
     
    “对于有些信托公司而言,政信类确实是一个方向,另外,家族信托、财富管理也是一个方向,看信托公司的实力和偏好。”上述北方一家信托公司内部人士说。
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