• 终于,房企们该“还债”了

    1、一切都变了
    3月26日晚,恒大(一家许首富家集团)发布了年度报告,称在前所未有的压力下,12个月内到期的债务(包括)超过现金1,140亿元(合170亿美元)。
    事实上,这是很容易理解的。毕竟,2018年,我们都知道,在去杠杆化的压力下,“为新借旧”不能持续下去,而现金缓冲的下降一直是房地产行业的秘密。
    可以合理地假设恒大需要削减1000亿美元(约合6,715亿元人民币)的债务,使公司的财务状况处于更加稳定的水平。从财务报告显示的巨大资金缺口来看,还有很长的路要走。
    这或许可以解释为什么他们愿意为去年10月的债券支付13.75%的收益率,而许家印个人也认购了10亿美元(67亿美元)。
    住房公司有多大的压力?万科著名的“live”被以各种方式诠释,但大家在幸存下来后都忘记了郁亮这个短语所说的:如果今年630亿的回报目标没有完成,其他的一切都可以放在一边。
    钱,想办法弄到钱,是最重要的。
    对于开发商来说,它可能无法借用外部力量,一切都是靠自己的力量。
    过去,领先房地产企业的融资成本一般在5%左右。然而,去年,像碧桂园和恒大,老板的数量已经超过10%,直接翻了一番,中小型住房企业的融资成本一般是20-25。 %,有些可能有30%的人,难度很大,融资公司需要资产抵押,如果只是一块土地,恐怕不行。目前雇主关注的核心是流动性。我们需要的是一种可以在任何时间实现的资产,而不是普通的土地,除非你的土地非常好。
    在过去,房地产所赚的钱不仅仅是购买和出售房地产的钱,而是更多的银行贷款,用于贷款和融资。有了土地,我们就有了印钞机。毕竟,我们借来的钱可以很容易地看作是我们自己的。
    然而,一切都变了。这一轮监管是聪明的。这就是吃两头。它不仅吸收了居民的储蓄,而且还从房地产开发商身上切下一块肉。
    疯狂扩张的借贷,然后迅速收紧嘴,高价卖地,但强制限价。你的财富有500亿美元,你借了2000亿美元,以为你将来还会再借5000亿美元。因此,这笔2000亿欧元的贷款既有优点也有坏处,而且很容易就能清空原来的500亿欧元。企业的疯狂,死于扩张。事实就是这么简单
    地主们,该还债了。
    2、还债
    2015年后热潮中,有一波房地产企业成长为巨人,"100亿"俱乐部诞生于散装,13家中国住房企业,如金茂、阳光城、荣心等,也进入了100亿住房企业的行列。2017年,只有17个"百亿军团",2016年后,该数字为12。三年以上复合年增长率超过60%。
    虽然房地产行业有越来越多的胖人,但极端的市场条件更加“浮肿”。毕竟,借来的将被退回。同样,在2018年,许多住房公司也经历了枷锁和枷锁,出售股权,裁员和减薪,降价促销成为常态。不断上升的融资成本和债券基金的支付压力已成为许多中小房地产公司无法超越的山峰。
    或许你会问,2018年底的销售数据并没有显示主要公司的销售情况很好?为什么不呢?
    答案也很简单。房地产模式是:融资-土地开发-销售-回报-确认收入和利润。也就是说,我们今天看到的利润实际上是从以前的销售中转换出来的,结算周期大约是一年半。
    同样,在这种模式下,融资是住房企业的生命线。
    根据一份经纪公司的报告,房地产公司的债券发行量从2013年的435.35亿元大幅上升到2014年的3965亿元。2015年,人民币汇率达到了1万2456亿元的历史新高,比去年同期增长了214.15%。2016年,由于严格监管,筹资9824亿元,2017年降至3286亿元,使四年期融资总额达到2万9531亿元。
    这些债券大多是3  -  5年。从2015年到现在,在未来几年,他们将很快进入偿还债务的高峰期。
    毫无疑问,2019年是房屋公司偿还债务的一年,而2019年甚至2020年将非常困难。
    鉴于目前的趋势,他们的融资途径仍然受阻。不管市场上有多少呼声叫水,洪水将是灾难性的,但没有看到土地直接作为信贷进入融资市场,对于住房企业来说,没有人敢说第一。
    而目前的楼市,还存在动荡不安的迹象,依然看不到迅速升温的迹象,更经得起下行的考验。在1-2月期间,全国商品房销售面积同比下降3.6%,而商品房销售增长2.8%,均达到2015年6月以来的最低水平。
    这样的市场,总是让一个人喘口气。
    3、地主们的下场
    困难不是暂时的,有些人可以坚持,有些人已经在奋斗的道路上:
    去年12月底,银易房地产有限公司宣布,由于短期资金周转困难,银易房地产有限公司于2015年向合格投资者公开发行公司债券(第一次发行),未能偿还收回金额的本金,造成了重大损失。合同条款。此前,梧州国际宣布,集团正面临财务困难,未能履行上述付款义务和责任。随后,华业资本又发出通知,公司2017年首只短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额支付债务融资工具本息,构成重大违约。
    房地产的荣耀太耀眼了。在黄金十年中,房地产产业实现了快速发展,但另一方面也为住房企业粗放发展造成的产品同质化奠定了基础。均质化的产品将不可避免地导致模块化竞争,而大规模的竞争将不可避免地依赖于高额的债务。
    一切都已经注定了。地主们以一种单一的、凉爽的、笨拙的方式吃肉。
    对于住房公司来说,所谓的转变不仅是拓宽融资渠道,寻找更廉价、更长期的资本,还包括如何改变自己的商业模式。在当前的商业模式中,高负债导致高周转率,高周转率进一步加剧了高负债。
    改变,有必要早点。当你看许首富时,意识非常高。已经取消了十年车间主任的经验,重新获得旧线,一个主体,两个飞翼和多住宅开发。
    也许在未来,房地产行业的惯性规模趋势依然存在,并将继续。但中小型住宅企业正面临着生死攸关的考验。尤其是中小房企业的融资状况非常不理想。越来越多的中小房企业选择与大中型房地产企业合作发展或合并生存,贫困的局面就会消失。
     
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